Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thường gặp trong các giao dịch dân sự, mua bán nhà đất, mua bán xe, thuê nhà và ký kết hợp đồng kinh doanh. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết pháp luật cho phép sử dụng những loại tài sản nào để đặt cọc. Ngoài tiền mặt, các bên có thể dùng vàng, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác hay không? Có được dùng sổ đỏ, ô tô hoặc quyền tài sản để đặt cọc không?
Trong bài viết này, Công ty Luật Trường Nhựt sẽ phân tích quy định pháp luật về tài sản đặt cọc, điều kiện cần đáp ứng và những vấn đề cần lưu ý để hạn chế rủi ro khi giao kết hợp đồng.
Các quy định pháp luật quan trọng liên quan đến tài sản đặt cọc gồm:
Bộ luật Dân sự năm 2015, đặc biệt là Điều 105 về tài sản, Điều 107 về bất động sản và động sản, Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, Điều 119 về hình thức giao dịch dân sự và Điều 328 về đặt cọc.
Các quy định pháp luật chuyên ngành áp dụng đối với từng loại tài sản và giao dịch cụ thể, chẳng hạn Luật Đất đai năm 2024 đối với quyền sử dụng đất, pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản trong những trường hợp tương ứng.
Trong đó, khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, pháp luật không giới hạn tài sản đặt cọc chỉ là tiền mặt. Tuy nhiên, tài sản được sử dụng phải phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời việc giao nhận và thỏa thuận đặt cọc cần được xác lập rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của các bên.
Tiền là loại tài sản đặt cọc phổ biến nhất trong thực tế. Các bên thường sử dụng tiền để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, mua bán xe, thuê nhà, cung cấp hàng hóa hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác.
Ví dụ: A thỏa thuận mua một căn nhà của B với giá 3 tỷ đồng. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, theo đó A giao cho B 100 triệu đồng để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo thời hạn đã thống nhất.
Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện, khoản tiền đặt cọc có thể được hoàn trả cho A hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà theo thỏa thuận. Nếu một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hậu quả pháp lý được xác định theo Điều 328 Bộ luật Dân sự và thỏa thuận hợp pháp của các bên.
Khi đặt cọc bằng tiền mặt, các bên nên lập giấy biên nhận hoặc ghi nhận việc giao nhận tiền ngay trong hợp đồng. Nội dung cần thể hiện số tiền, thời điểm giao nhận, mục đích đặt cọc và chữ ký của các bên.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, kim khí quý là một trong những loại tài sản có thể được sử dụng để đặt cọc.
Trong thực tế, kim khí quý có thể bao gồm vàng và những kim loại quý khác đáp ứng đặc tính pháp lý tương ứng. Khi sử dụng loại tài sản này, các bên nên xác định cụ thể loại kim khí, khối lượng, chất lượng, hàm lượng, tình trạng và giá trị quy đổi nếu có thỏa thuận quy đổi.
Ví dụ: Hai bên thỏa thuận giao 5 lượng vàng làm tài sản đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán một tài sản có giá trị lớn. Văn bản đặt cọc cần ghi rõ loại vàng, khối lượng, cách xác định giá trị và cách hoàn trả tài sản khi chấm dứt giao dịch.
Cần lưu ý, không nên chỉ ghi chung chung là “đặt cọc bằng vàng” mà không xác định đặc điểm tài sản. Khi phát sinh tranh chấp, sự thiếu rõ ràng có thể dẫn đến bất đồng về loại vàng, khối lượng hoặc giá trị tài sản phải hoàn trả.
Đá quý cũng là loại tài sản được Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ có thể dùng để đặt cọc.
Nếu sử dụng đá quý, các bên cần xác định cụ thể loại đá, trọng lượng, đặc điểm nhận diện, chất lượng và giá trị của tài sản. Đối với đá quý có giá trị cao, việc lập biên bản giao nhận, chụp ảnh, ghi nhận giấy chứng nhận kiểm định hoặc tài liệu xác định nguồn gốc sẽ giúp hạn chế tranh chấp.
Ví dụ: Một bên giao một viên đá quý đã được kiểm định làm tài sản đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng. Văn bản đặt cọc nên ghi rõ thông tin trên giấy kiểm định, trọng lượng, đặc điểm nhận diện và phương thức hoàn trả.
Việc xác định được chính xác tài sản đặt cọc có ý nghĩa quan trọng khi các bên cần hoàn trả tài sản hoặc giải quyết hậu quả do vi phạm thỏa thuận đặt cọc.
Ngoài tiền, kim khí quý và đá quý, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 còn cho phép sử dụng vật có giá trị khác làm tài sản đặt cọc.
Đây là quy định mở, không giới hạn việc đặt cọc trong một số loại tài sản cụ thể. Tùy tính chất giao dịch, các bên có thể thỏa thuận sử dụng những tài sản hữu hình có giá trị khác, miễn là việc sử dụng tài sản đó không vi phạm điều cấm của luật và đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Một số ví dụ có thể xem xét gồm:
Ô tô, xe máy hoặc phương tiện có giá trị.
Máy móc, thiết bị.
Hàng hóa có giá trị và có thể xác định cụ thể.
Tác phẩm nghệ thuật hoặc đồ vật có giá trị khác.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc dùng một vật có giá trị để đặt cọc với việc dùng tài sản đó để cầm cố hoặc thế chấp. Các biện pháp bảo đảm này có bản chất và điều kiện pháp lý khác nhau.
Khi dùng ô tô, xe máy hoặc máy móc làm tài sản đặt cọc, các bên cần xác định ai là chủ sở hữu, tình trạng tài sản, giấy tờ liên quan, cách bàn giao, việc quản lý trong thời hạn đặt cọc và phương thức xử lý khi có vi phạm.
Đây là câu hỏi thường gặp trong giao dịch mua bán nhà đất.
Trước hết, cần hiểu rằng “sổ đỏ” là cách gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bản thân tờ Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền đối với bất động sản, không đồng nghĩa với quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở được ghi trên đó.
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tuy nhiên, không phải mọi loại giấy tờ đều là giấy tờ có giá hoặc có thể tự động được sử dụng làm tài sản đặt cọc.
Vì vậy, các bên không nên mặc nhiên coi việc giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đã đặt cọc hợp pháp bằng quyền sử dụng đất. Cần xác định rõ mục đích giao giấy tờ, nội dung thỏa thuận và quyền, nghĩa vụ mà các bên thực sự muốn bảo đảm.
Trong giao dịch mua bán nhà đất, phương án thông thường là lập hợp đồng đặt cọc, xác định số tiền hoặc tài sản đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và điều kiện xử lý tiền đặt cọc khi một bên vi phạm.
Việc giao giữ bản gốc Giấy chứng nhận, nếu có, cần được ghi nhận riêng và không thay thế cho các thủ tục pháp lý bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản đặt cọc là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Trong khi đó, Điều 105 xác định quyền tài sản là một loại tài sản theo pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, từ quy định này không thể kết luận rằng mọi quyền tài sản đều có thể trực tiếp dùng làm tài sản đặt cọc theo Điều 328. Quyền tài sản không phải lúc nào cũng là “vật có giá trị khác”; việc dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cần xem xét bản chất quyền đó và quy định pháp luật điều chỉnh.
Ví dụ, quyền đòi nợ hoặc một quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng có thể được xem xét trong các giao dịch chuyển giao quyền hoặc biện pháp bảo đảm phù hợp nếu đáp ứng điều kiện pháp luật. Nhưng nếu các bên muốn dùng quyền tài sản làm tài sản đặt cọc, cần thận trọng xác định hình thức giao dịch và căn cứ pháp lý áp dụng, thay vì chỉ ghi tên quyền tài sản trong hợp đồng.
Để hạn chế rủi ro, các bên nên tham vấn pháp lý trước khi thỏa thuận sử dụng quyền tài sản hoặc tài sản có tính chất đặc biệt làm tài sản bảo đảm.
Việc một loại tài sản có giá trị không đồng nghĩa với việc có thể sử dụng tài sản đó để đặt cọc trong mọi trường hợp. Giao dịch đặt cọc vẫn phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức giao dịch phải phù hợp trong trường hợp pháp luật quy định.
Khi lựa chọn tài sản đặt cọc, các bên nên kiểm tra những nội dung sau:
Thứ nhất, xác định quyền sở hữu hoặc quyền định đoạt đối với tài sản. Người giao tài sản cần có quyền hợp pháp để thực hiện việc giao tài sản đặt cọc. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung hoặc thuộc trường hợp phải có sự đồng ý của người khác, cần xác định đúng thẩm quyền và sự đồng ý cần thiết.
Thứ hai, xác định rõ đặc điểm của tài sản. Hợp đồng nên mô tả loại tài sản, số lượng, khối lượng, tình trạng, giấy tờ nhận diện và giá trị nếu cần thiết.
Thứ ba, xác định mục đích và thời hạn đặt cọc. Các bên cần nêu rõ đặt cọc để bảo đảm giao kết hay thực hiện hợp đồng nào, thời điểm hoàn tất nghĩa vụ và các trường hợp hoàn trả hoặc xử lý tài sản đặt cọc.
Thứ tư, quy định phương thức giao nhận và hoàn trả. Nếu tài sản không phải tiền mặt, cần ghi rõ việc bàn giao, người giữ tài sản, tình trạng tài sản khi nhận và phương thức hoàn trả.
Thứ năm, kiểm tra các quy định chuyên ngành. Đối với tài sản chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành hoặc có hạn chế chuyển giao, cần xác định liệu việc sử dụng tài sản đó có được phép hay không.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, hậu quả pháp lý cơ bản được xác định như sau:
Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu tài sản đặt cọc không phải tiền, việc xác định hậu quả cần căn cứ vào loại tài sản, giá trị tài sản, thỏa thuận của các bên và quy định pháp luật áp dụng. Các bên nên quy định trước cách xác định giá trị tài sản khi cần hoàn trả hoặc xử lý vi phạm.
Ngoài ra, không phải cứ hợp đồng không được thực hiện thì luôn áp dụng phạt cọc. Cần xem xét nguyên nhân không thực hiện được hợp đồng, lỗi của các bên, nội dung thỏa thuận và các căn cứ pháp lý liên quan.
Hợp đồng đặt cọc tuy phổ biến nhưng có thể phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, điều kiện giao dịch, thời hạn thực hiện hợp đồng, nghĩa vụ hoàn trả hoặc phạt cọc.
Công ty Luật Trường Nhựt hỗ trợ khách hàng:
Tư vấn lựa chọn tài sản đặt cọc phù hợp với quy định pháp luật.
Rà soát và soạn thảo hợp đồng đặt cọc.
Tư vấn điều kiện có hiệu lực của giao dịch và quyền, nghĩa vụ của các bên.
Hỗ trợ thương lượng, giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản đặt cọc.
Tư vấn phương án bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong các giao dịch mua bán nhà đất, tài sản và hợp đồng dân sự.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Tuy nhiên, việc lựa chọn tài sản cụ thể cần căn cứ vào quyền của người giao tài sản, đặc điểm của tài sản, mục đích đặt cọc và điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Đặc biệt, không nên mặc nhiên coi việc giao bản gốc sổ đỏ hoặc một loại giấy tờ bất kỳ là đã đặt cọc hợp pháp bằng quyền sử dụng đất. Hợp đồng cần mô tả rõ tài sản, mục đích, thời hạn, phương thức giao nhận và hậu quả khi vi phạm.
Nếu cần tư vấn về việc sử dụng tài sản để đặt cọc hoặc soạn thảo hợp đồng nhằm hạn chế tranh chấp, khách hàng có thể liên hệ Công ty Luật Trường Nhựt để được hỗ trợ theo quy định pháp luật.
👉 LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Cám ơn bạn đã gửi đánh giá cho chúng tôi! Đánh giá của bạn sẻ giúp chúng tôi cải thiện chất lượng dịch vụ hơn nữa.
ĐÁNH GIÁ SẢN PHẨM