Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án căn hộ chung cư, khu đô thị, nhà ở thương mại. Phần lớn các giao dịch mua bán hiện nay được thực hiện khi công trình vẫn đang trong quá trình xây dựng. Loại tài sản này được pháp luật gọi là “nhà ở hình thành trong tương lai”.
Nhiều người dân băn khoăn liệu nhà ở hình thành trong tương lai có được pháp luật công nhận hay không, có được mua bán, thế chấp, chuyển nhượng hay không và những rủi ro pháp lý nào cần lưu ý khi giao dịch. Bài viết dưới đây của Công ty Luật Trường Nhựt sẽ giúp làm rõ các vấn đề này theo quy định pháp luật hiện hành.
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023:
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, đây là những căn hộ, nhà phố, biệt thự hoặc công trình nhà ở chưa hoàn thành tại thời điểm giao dịch. Trên thực tế, người mua thường ký hợp đồng với chủ đầu tư khi công trình mới khởi công hoặc đang xây dựng.
Ví dụ:
Các tài sản này đều được xem là nhà ở hình thành trong tương lai.
Câu trả lời là có.
Pháp luật Việt Nam hiện hành công nhận nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của các giao dịch dân sự, thương mại và tín dụng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.
Điều này được thể hiện thông qua nhiều văn bản pháp luật như:
Nhà ở hình thành trong tương lai có thể được:
Do đó, mặc dù chưa hoàn thành nhưng loại tài sản này vẫn có giá trị pháp lý và giá trị tài sản thực tế.
Không phải mọi công trình đang xây dựng đều được phép bán cho khách hàng.
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
"1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này."
Tóm lại:
Chủ đầu tư phải có:
Dự án phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đầy đủ.
Trường hợp thuộc diện phải có giấy phép xây dựng thì phải được cấp giấy phép trước khi triển khai.
Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước liên quan đến đất đai và dự án.
Đối với công trình nhà chung cư hoặc công trình có nhiều tầng, chủ đầu tư phải hoàn thành phần móng trước khi bán hoặc cho thuê mua.
Đây là quy định nhằm hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Có.
Sau khi công trình hoàn thành, được nghiệm thu và bàn giao đúng quy định, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi là sổ hồng).
Theo Luật Đất đai năm 2024, người mua nhà ở từ dự án của chủ đầu tư có quyền được cấp giấy chứng nhận khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng còn phụ thuộc vào:
Do đó, trước khi ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật về nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được phép dùng làm tài sản bảo đảm.
Hiện nay có hai trường hợp phổ biến:
Nhiều chủ đầu tư sử dụng dự án hoặc tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng.
Đây là hoạt động hợp pháp nếu được thực hiện đúng quy định.
Tuy nhiên trước khi bán nhà cho khách hàng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý.
Người mua có thể vay ngân hàng để mua nhà.
Khi đó chính căn hộ hình thành trong tương lai sẽ là tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Đây là hình thức được các ngân hàng áp dụng rất phổ biến hiện nay.
Câu trả lời là có.
Người mua nhà có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác khi chưa nhận bàn giao nhà hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận.
Việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các quy định liên quan.
Trên thực tế, đây chính là hoạt động mua bán "suất căn hộ" hoặc "sang nhượng hợp đồng" thường thấy trên thị trường.
Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư.
Mặc dù có nhiều ưu điểm nhưng loại hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Một số chủ đầu tư huy động vốn trái phép khi chưa hoàn thành các điều kiện theo luật.
Người mua có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.
Đây là rủi ro phổ biến nhất.
Nguyên nhân có thể xuất phát từ:
Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ thì việc cấp giấy chứng nhận có thể bị kéo dài.
Nếu người mua không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của dự án có thể phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản.
Một số dự án sau khi bàn giao có chất lượng khác với quảng cáo hoặc thiết kế ban đầu.
Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.
Để hạn chế rủi ro, người mua nên:
Bao gồm:
Nên tìm hiểu:
Cần đặc biệt lưu ý:
Đối với dự án phải được bảo lãnh theo quy định, người mua nên yêu cầu cung cấp hồ sơ bảo lãnh để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản được pháp luật Việt Nam công nhận và cho phép tham gia các giao dịch dân sự, thương mại khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định. Đây là hình thức đầu tư và sở hữu nhà ở phổ biến, giúp người mua có cơ hội tiếp cận bất động sản với mức giá hợp lý và phương thức thanh toán linh hoạt.
Tuy nhiên, do tài sản chưa hoàn thiện nên người mua cần đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư và các điều khoản trong hợp đồng để hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh.
Nếu Quý khách hàng đang có nhu cầu tư vấn về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, kiểm tra pháp lý dự án, chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hoặc giải quyết tranh chấp với chủ đầu tư, hãy liên hệ Công ty Luật Trường Nhựt để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
Nếu bạn đang có nhu cầu giao dịch, đầu tư hoặc tranh chấp bất động sản, hãy liên hệ Công ty Luật TNHH Trường Nhựt để được luật sư bất động sản tư vấn kịp thời và chính xác.
👉 Sử dụng dịch vụ luật sư bất động sản sớm là giải pháp an toàn để bảo vệ tài sản và quyền lợi của bạn.
👉 LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Cám ơn bạn đã gửi đánh giá cho chúng tôi! Đánh giá của bạn sẻ giúp chúng tôi cải thiện chất lượng dịch vụ hơn nữa.
ĐÁNH GIÁ SẢN PHẨM