Khi vay vốn ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất thường phải đăng ký thế chấp đối với thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Sau khi khoản vay được thanh toán và nghĩa vụ bảo đảm chấm dứt, chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp để cập nhật tình trạng pháp lý của bất động sản.
Vậy hồ sơ xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ năm 2026 gồm những giấy tờ gì, nộp ở đâu, thời gian giải quyết bao lâu và chi phí thực hiện như thế nào? Công ty Luật Trường Nhựt sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan và hướng dẫn trình tự thực hiện trong bài viết dưới đây.
Thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện dựa trên các văn bản pháp luật chủ yếu sau:
Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về nghĩa vụ dân sự, biện pháp bảo đảm và chấm dứt thế chấp tài sản.
Luật Đất đai năm 2024, được sửa đổi, bổ sung bởi các văn bản pháp luật có liên quan.
Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, đặc biệt là Điều 20, Điều 33 và Điều 16 về các trường hợp xóa đăng ký, thành phần hồ sơ và thời hạn giải quyết.
Nghị định số 18/2026/NĐ-CP ngày 14/01/2026 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định nhằm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi quản lý của Bộ Tư pháp; có hiệu lực từ ngày 15/01/2026.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Trong đó, Nghị định 99/2022/NĐ-CP là căn cứ trực tiếp quan trọng đối với thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Khi áp dụng trong năm 2026, cần đối chiếu thêm những nội dung sửa đổi tại Nghị định 18/2026/NĐ-CP và quy định mới về cập nhật thông tin thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai.
Xóa đăng ký thế chấp là thủ tục ghi nhận việc chấm dứt đăng ký biện pháp bảo đảm đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền.
Cần phân biệt hai khái niệm:
Giải chấp: thường được sử dụng để chỉ việc bên nhận thế chấp xác nhận tài sản không còn được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc căn cứ pháp luật.
Xóa đăng ký thế chấp: là thủ tục đăng ký nhằm cập nhật tình trạng pháp lý của tài sản trong hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm và cơ sở dữ liệu đất đai.
Vì vậy, việc ngân hàng xác nhận đã giải chấp hoặc người vay đã trả hết nợ không đồng nghĩa với việc thông tin đăng ký thế chấp đã tự động được xóa. Người có liên quan cần kiểm tra và hoàn tất thủ tục đăng ký theo quy định.
Theo Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, việc xóa đăng ký có thể được thực hiện trong các trường hợp luật định, điển hình như:
Nghĩa vụ được bảo đảm đã chấm dứt.
Toàn bộ hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ hoặc bị tuyên vô hiệu theo quy định pháp luật.
Biện pháp bảo đảm được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo quy định.
Tài sản bảo đảm được xử lý theo quy định pháp luật và có căn cứ để xóa đăng ký.
Các trường hợp khác thuộc Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Trong thực tế, trường hợp phổ biến nhất là người vay đã trả đủ cả gốc, lãi và các khoản phải thanh toán theo thỏa thuận, ngân hàng xác nhận giải chấp và phối hợp thực hiện xóa đăng ký thế chấp.
Theo Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thường bao gồm những giấy tờ sau:
Người yêu cầu chuẩn bị 01 bản chính Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a ban hành kèm theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Phiếu yêu cầu cần thể hiện đầy đủ, chính xác các thông tin như:
Thông tin người yêu cầu xóa đăng ký.
Thông tin bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm.
Thông tin nhận diện quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Nội dung đăng ký thế chấp cần xóa.
Chữ ký của người có thẩm quyền theo quy định.
Người lập phiếu cần kiểm tra kỹ số phát hành Giấy chứng nhận, số thửa đất, tờ bản đồ địa chính, địa chỉ thửa đất và thông tin của bên nhận thế chấp. Sai lệch thông tin có thể khiến hồ sơ cần được bổ sung hoặc xác minh.
Theo thành phần hồ sơ tại Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, Giấy chứng nhận bản gốc được nộp trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, năm 2026 cần lưu ý quy định mới về cách xử lý hồ sơ. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và nội dung sửa đổi tại Nghị định 18/2026/NĐ-CP, việc đăng ký thế chấp mới được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với đăng ký thế chấp đã được ghi trên Giấy chứng nhận trước khi quy định mới có hiệu lực, khi yêu cầu xóa đăng ký, người yêu cầu vẫn phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận theo quy định chuyển tiếp để cơ quan đăng ký cập nhật dữ liệu và ghi nhận nội dung xóa trên Giấy chứng nhận.
Do đó, trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên kiểm tra tình trạng ghi nhận thế chấp trên Giấy chứng nhận và hỏi cơ quan tiếp nhận về giấy tờ cần nộp đối với hồ sơ cụ thể.
Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm, người yêu cầu phải bổ sung giấy tờ phù hợp theo khoản 3 Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Đối với người vay hoặc bên bảo đảm, giấy tờ có thể là:
Văn bản của ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp đồng ý xóa đăng ký.
Văn bản xác nhận hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt hoặc đã được thanh lý.
Văn bản xác nhận giải chấp.
Tài liệu khác thể hiện ý chí đồng ý xóa đăng ký của bên nhận bảo đảm theo quy định pháp luật.
Nếu ngân hàng trực tiếp yêu cầu xóa đăng ký hoặc người yêu cầu có văn bản hợp lệ thể hiện sự đồng ý của ngân hàng, thành phần hồ sơ và yêu cầu về chữ ký được xác định theo đúng trường hợp pháp luật quy định.
Ngoài những giấy tờ nêu trên, một số trường hợp có thể cần bổ sung tài liệu chứng minh căn cứ xóa đăng ký, chẳng hạn:
Người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm: hợp đồng hoặc văn bản có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao tài sản.
Tài sản được xử lý thông qua đấu giá hoặc thi hành án: hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực hoặc văn bản xác nhận kết quả thi hành án theo trường hợp luật định.
Các trường hợp đặc thù khác theo Điều 20 và Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP: giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền chứng minh căn cứ xóa đăng ký.
Không phải mọi hồ sơ đều cần tất cả các giấy tờ này. Thành phần bổ sung phụ thuộc vào người nộp hồ sơ, tình trạng nghĩa vụ được bảo đảm và căn cứ pháp lý để xóa đăng ký.
Về cơ bản, người dân có thể thực hiện thủ tục theo các bước sau:
Người vay cần thanh toán đầy đủ các khoản phải trả theo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, bao gồm tiền gốc, tiền lãi và các khoản khác nếu có căn cứ phải thanh toán.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ, người vay liên hệ ngân hàng để nhận văn bản xác nhận giải chấp hoặc đề nghị ngân hàng phối hợp xóa đăng ký thế chấp.
Nếu khoản vay chưa được thanh toán đầy đủ hoặc còn tranh chấp về nghĩa vụ, việc xóa đăng ký có thể chưa đủ điều kiện thực hiện, trừ trường hợp có căn cứ pháp luật khác cho phép.
Người yêu cầu chuẩn bị Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a và các giấy tờ cần thiết theo Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Trước khi nộp, cần kiểm tra:
Thông tin trên Phiếu yêu cầu có thống nhất với thông tin đăng ký thế chấp hay không.
Văn bản giải chấp có xác định đúng tài sản và khoản vay hay không.
Giấy chứng nhận bản gốc có thuộc trường hợp phải nộp hay không.
Có cần tài liệu bổ sung chứng minh căn cứ xóa đăng ký hay không.
Hồ sơ được gửi đến cơ quan đăng ký có thẩm quyền đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định và thủ tục hành chính đang áp dụng tại địa phương.
Người dân cần kiểm tra nơi tiếp nhận cụ thể tại tỉnh, thành phố nơi có đất. Tùy cơ chế tổ chức tiếp nhận hồ sơ, việc nộp có thể thực hiện thông qua Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ hành chính được công bố tại địa phương.
Theo thông tin thủ tục trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia, hồ sơ có thể được tiếp nhận trực tiếp, trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính. Đối với hồ sơ nộp thông qua bộ phận một cửa, thời hạn giải quyết được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ.
Cơ quan đăng ký kiểm tra thành phần hồ sơ, đối chiếu thông tin đăng ký và xác định có căn cứ xóa đăng ký hay không.
Nếu hồ sơ hợp lệ và không thuộc trường hợp bị từ chối, cơ quan đăng ký thực hiện cập nhật việc xóa đăng ký theo quy định. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có căn cứ cần xác minh, việc giải quyết có thể kéo dài theo quy định pháp luật tương ứng.
Sau khi hoàn tất, người yêu cầu cần kiểm tra kết quả giải quyết để bảo đảm thông tin xóa đăng ký được ghi nhận chính xác.
Đối với trường hợp đăng ký thế chấp trước đây đã được ghi trên Giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký thực hiện cập nhật cơ sở dữ liệu và ghi nội dung xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận theo quy định chuyển tiếp. Nếu Giấy chứng nhận không còn dòng trống để ghi nội dung xóa đăng ký, việc xử lý được thực hiện theo quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm và đất đai, trong đó có trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận.
Theo Điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP và thông tin thủ tục hành chính được công bố trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia, thời hạn giải quyết thông thường là:
Trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ.
Nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, việc giải quyết có thể hoàn thành trong ngày làm việc tiếp theo.
Trường hợp có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết, thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thời gian nêu trên không bao gồm một số khoảng thời gian được loại trừ theo quy định, chẳng hạn thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng làm cơ quan đăng ký không thể xử lý hồ sơ hoặc thời gian thực hiện thủ tục cần thiết khác theo pháp luật.
Người dân cũng cần lưu ý rằng nếu hồ sơ nộp qua đơn vị trung gian tiếp nhận, thời gian giải quyết được tính theo mốc cơ quan đăng ký đất đai nhận hồ sơ hợp lệ, không nhất thiết là ngày người dân bắt đầu gửi hồ sơ.
Chi phí thực hiện thủ tục có thể bao gồm phí đăng ký và các khoản lệ phí liên quan nếu phát sinh theo quy định áp dụng tại địa phương.
Theo thông tin trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia, mức thu được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền; đối với hoạt động đăng ký tại địa phương, mức phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh theo pháp luật về phí và lệ phí. Vì vậy, không nên mặc định một mức phí duy nhất áp dụng trên toàn quốc.
Mức thực tế có thể khác nhau tùy thuộc vào:
Địa phương nơi có đất.
Người yêu cầu là cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức.
Hồ sơ chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất hay đồng thời liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
Số lượng Giấy chứng nhận và yêu cầu giải quyết cụ thể.
Hình thức nộp hồ sơ và các khoản thu hợp pháp khác nếu có.
Để xác định chính xác chi phí, người dân nên tra cứu thủ tục hành chính tại tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc liên hệ cơ quan tiếp nhận trước khi nộp hồ sơ.
Để hạn chế việc hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất nên lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, phân biệt giải chấp với xóa đăng ký thế chấp. Văn bản giải chấp của ngân hàng là căn cứ quan trọng nhưng người dân vẫn cần kiểm tra việc xóa đăng ký đã được cơ quan có thẩm quyền cập nhật hay chưa.
Thứ hai, kiểm tra quy định áp dụng từ năm 2026. Không phải mọi trường hợp đều cần ghi nội dung xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận theo cùng một cách. Cần xác định việc đăng ký thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận hay mới chỉ được cập nhật trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Thứ ba, giữ lại chứng từ và kết quả giải quyết. Người dân nên lưu văn bản xác nhận giải chấp, Phiếu yêu cầu, giấy tiếp nhận hồ sơ và kết quả xóa đăng ký để sử dụng khi giao dịch hoặc phát sinh vấn đề pháp lý về sau.
Thứ tư, xử lý sớm nếu ngân hàng không phối hợp. Trường hợp nghĩa vụ đã chấm dứt nhưng bên nhận thế chấp không cung cấp văn bản hoặc không phối hợp thực hiện, người vay nên yêu cầu trả lời bằng văn bản, rà soát hợp đồng và các chứng từ thanh toán. Tùy vụ việc, có thể cần thực hiện thủ tục yêu cầu, khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Thứ năm, không tự ý sửa chữa thông tin trên Giấy chứng nhận. Việc ghi nhận xóa đăng ký phải do cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo đúng quy định; người sử dụng đất không nên tự tẩy xóa hoặc sửa thông tin trên giấy tờ.
Thủ tục xóa đăng ký thế chấp thường không quá phức tạp nếu người vay đã hoàn thành nghĩa vụ và có đầy đủ giấy tờ. Tuy nhiên, các trường hợp thiếu Giấy chứng nhận bản gốc, ngân hàng chưa phối hợp giải chấp, thông tin đăng ký không thống nhất hoặc tài sản đang được xử lý theo thủ tục thi hành án có thể phát sinh khó khăn.
Công ty Luật Trường Nhựt hỗ trợ khách hàng:
Tư vấn căn cứ pháp lý và điều kiện xóa đăng ký thế chấp.
Rà soát hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và văn bản giải chấp.
Hướng dẫn chuẩn bị Phiếu yêu cầu và hồ sơ theo quy định.
Tư vấn xử lý trường hợp ngân hàng chậm phối hợp hoặc hồ sơ bị từ chối.
Hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan theo phạm vi dịch vụ được thỏa thuận.
Việc chuẩn bị đúng hồ sơ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế thời gian đi lại, giảm nguy cơ phải bổ sung giấy tờ và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
Năm 2026, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ chủ yếu gồm Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a, Giấy chứng nhận bản gốc trong trường hợp pháp luật yêu cầu và các tài liệu bổ sung tùy theo người nộp hồ sơ, căn cứ xóa đăng ký. Thời hạn giải quyết thông thường là trong ngày làm việc nhận hồ sơ hợp lệ; trường hợp có lý do chính đáng, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 03 ngày làm việc theo quy định.
Đáng chú ý, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 18/2026/NĐ-CP đã đặt ra thay đổi về việc cập nhật thông tin đăng ký thế chấp trong cơ sở dữ liệu đất đai và xử lý các trường hợp đăng ký trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận. Vì vậy, người dân nên xác định đúng tình trạng hồ sơ của mình trước khi thực hiện thủ tục.
Nếu cần tư vấn về hồ sơ, trình tự thực hiện hoặc xử lý vướng mắc khi xóa đăng ký thế chấp, khách hàng có thể liên hệ Công ty Luật Trường Nhựt để được hỗ trợ theo quy định pháp luật hiện hành.
👉 LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Cám ơn bạn đã gửi đánh giá cho chúng tôi! Đánh giá của bạn sẻ giúp chúng tôi cải thiện chất lượng dịch vụ hơn nữa.
ĐÁNH GIÁ SẢN PHẨM