Cho người thân ở nhờ nhà nhưng không chịu trả khi được yêu cầu? Tìm hiểu quyền đòi lại nhà, thủ tục khởi kiện và cách bảo vệ quyền lợi theo pháp luật.
Trong cuộc sống, việc cho anh chị em, họ hàng hoặc người thân mượn nhà để ở là điều khá phổ biến. Vì tin tưởng và muốn giúp đỡ gia đình, nhiều chủ nhà chỉ thỏa thuận bằng lời nói mà không lập hợp đồng hoặc xác định rõ thời hạn trả nhà. Tuy nhiên, khi chủ nhà có nhu cầu sử dụng, bán hoặc sửa chữa nhà, người đang ở nhờ lại không chịu dọn đi, thậm chí cho rằng mình đã sinh sống lâu năm nên có quyền tiếp tục sử dụng.
Vậy cho người thân mượn nhà để ở nhưng khi đòi lại không chịu dọn đi thì phải làm sao? Chủ nhà có được tự ý khóa cửa, cắt điện nước hoặc chuyển đồ đạc của người ở nhờ ra ngoài không? Công ty Luật Trường Nhựt sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan và hướng xử lý phù hợp trong bài viết dưới đây.
Câu trả lời là không. Việc cho người thân mượn nhà hoặc ở nhờ không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người đó.
Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật. Chủ sở hữu nhà ở hợp pháp có quyền thực hiện các quyền này trong phạm vi pháp luật cho phép.
Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền; bên mượn phải trả lại tài sản khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được. Quy định này là cơ sở quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên khi cho mượn nhà ở.
Như vậy, nếu chủ nhà chỉ cho người thân ở nhờ mà không có thỏa thuận tặng cho, chuyển nhượng hoặc chuyển quyền sở hữu hợp pháp thì người ở nhờ không đương nhiên trở thành chủ sở hữu căn nhà.
Tuy nhiên, quyền đòi lại nhà phải được thực hiện theo đúng căn cứ và trình tự pháp luật. Việc chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất là chứng cứ quan trọng, nhưng khi phát sinh tranh chấp vẫn cần xem xét toàn bộ thỏa thuận, quá trình sử dụng và các tài liệu liên quan.
Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản trong các trường hợp luật định.
Cụ thể:
Nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn mượn, bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích mượn.
Nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản, có thể đòi lại tài sản dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản nếu bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng hoặc cách thức đã thỏa thuận, hoặc cho người khác mượn lại mà không được đồng ý.
Bên cho mượn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.
Đối với nhà ở, Điều 180 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định về việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở và các trường hợp chấm dứt hợp đồng, bao gồm hết thời hạn cho mượn, nhà ở không còn, một số trường hợp liên quan đến chủ thể và các trường hợp khác theo thỏa thuận.
Do đó, khi người thân không chịu trả nhà, chủ sở hữu cần xác định rõ căn cứ đòi lại nhà, chẳng hạn:
Trường hợp 1: Đã hết thời hạn cho mượn. Nếu hai bên có thỏa thuận thời hạn cụ thể và thời hạn đó đã hết, chủ nhà có cơ sở yêu cầu bàn giao lại nhà theo thỏa thuận và quy định pháp luật.
Trường hợp 2: Không thỏa thuận thời hạn. Cần xác định mục đích mượn nhà đã đạt được hay chưa, hoàn cảnh thực tế và các căn cứ tại Điều 499 Bộ luật Dân sự để xác định thời điểm có quyền đòi lại nhà.
Trường hợp 3: Chủ nhà có nhu cầu đột xuất, cấp bách. Nếu thuộc trường hợp luật định, chủ nhà có thể yêu cầu trả lại nhà trước khi mục đích mượn kết thúc, nhưng phải thông báo trước một thời gian hợp lý.
Trường hợp 4: Người ở nhờ vi phạm thỏa thuận. Nếu người mượn sử dụng nhà không đúng mục đích hoặc vi phạm các điều kiện đã thống nhất, chủ nhà có thể căn cứ vào thỏa thuận và pháp luật để yêu cầu chấm dứt việc sử dụng nhà.
Cần lưu ý, không phải cứ chủ nhà muốn lấy lại nhà là có thể yêu cầu người ở nhờ rời đi ngay lập tức trong mọi tình huống. Quyền đòi lại nhà cần gắn với căn cứ chấm dứt việc mượn, thời hạn thông báo và các thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Một vấn đề thường gặp là người thân đã ở nhờ trong thời gian dài, tự sửa chữa nhà hoặc đóng tiền điện, nước, thuế và các chi phí sinh hoạt rồi cho rằng mình có quyền đối với căn nhà.
Cần phân biệt giữa việc sử dụng nhà ở nhờ với việc xác lập quyền sở hữu nhà ở.
Nếu việc sử dụng nhà xuất phát từ thỏa thuận cho mượn hoặc cho ở nhờ, thì việc ở lâu năm tự nó không làm phát sinh quyền sở hữu cho người ở nhờ. Người này phải có căn cứ pháp luật độc lập để chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của mình nếu có yêu cầu liên quan.
Việc đóng tiền điện, nước, sửa chữa nhà hoặc chi trả các khoản sinh hoạt thông thường cũng không đương nhiên làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, nếu người ở nhờ có chứng cứ về thỏa thuận góp tiền xây dựng, chuyển nhượng, tặng cho hoặc giao dịch khác thì Tòa án có thể cần xem xét bản chất thực sự của quan hệ giữa các bên.
Vì vậy, chủ nhà nên lưu giữ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, chứng cứ về việc cho ở nhờ và các trao đổi thể hiện rõ rằng việc sử dụng nhà chỉ mang tính tạm thời.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chủ nhà nên thực hiện từng bước, tránh hành động nóng vội khiến tranh chấp trở nên phức tạp hơn.
Chủ nhà cần rà soát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác liên quan đến căn nhà.
Đồng thời, cần tập hợp tài liệu về việc cho ở nhờ như hợp đồng, giấy xác nhận, tin nhắn, thư điện tử, nội dung trao đổi hoặc người làm chứng.
Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc nhiều người, cần xác định quyền của các đồng chủ sở hữu và sự đồng ý cần thiết trước khi thực hiện các biện pháp đòi lại nhà.
Chủ nhà nên lập văn bản yêu cầu người ở nhờ trả lại nhà, trong đó nêu rõ:
Thông tin căn nhà và căn cứ xác định quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp.
Quá trình cho mượn, mục đích sử dụng và thỏa thuận giữa các bên.
Căn cứ yêu cầu chấm dứt việc ở nhờ.
Thời hạn đề nghị dọn đi và bàn giao nhà.
Yêu cầu bảo quản tài sản, bàn giao chìa khóa và thanh toán hoặc giải quyết các nghĩa vụ còn tồn tại nếu có.
Thời hạn bàn giao nên được xác định phù hợp với thỏa thuận và quy định pháp luật. Đối với trường hợp pháp luật yêu cầu báo trước một thời gian hợp lý, chủ nhà cần bảo đảm thực hiện yêu cầu này.
Nên gửi văn bản bằng phương thức có thể chứng minh việc giao nhận, chẳng hạn giao trực tiếp có ký nhận hoặc gửi bảo đảm qua bưu chính. Nếu người ở nhờ không nhận văn bản, chủ nhà nên lưu giữ chứng cứ về việc gửi và kết quả giao nhận.
Nếu người thân gặp khó khăn về chỗ ở hoặc chưa thể chuyển đi ngay, các bên có thể thỏa thuận một thời hạn bàn giao cụ thể.
Thỏa thuận nên được lập thành văn bản, ghi rõ ngày trả nhà, tình trạng tài sản, việc thanh toán chi phí và trách nhiệm của mỗi bên. Việc này giúp hạn chế tranh cãi về sau và tạo điều kiện giải quyết tranh chấp nếu thỏa thuận không được thực hiện.
Nếu đã có căn cứ đòi lại nhà, đã yêu cầu bàn giao nhưng người ở nhờ vẫn không thực hiện, chủ nhà có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
Hồ sơ khởi kiện thường gồm:
Đơn khởi kiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc quyền hợp pháp liên quan.
Tài liệu chứng minh việc cho mượn hoặc cho ở nhờ.
Văn bản yêu cầu trả nhà và chứng cứ giao nhận.
Tài liệu thể hiện việc người ở nhờ không chấp hành yêu cầu bàn giao.
Các chứng cứ khác có liên quan đến tranh chấp.
Theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đã được sửa đổi, bổ sung, việc xác định Tòa án có thẩm quyền cần căn cứ vào tính chất tranh chấp, đối tượng tranh chấp và các quy định về thẩm quyền theo cấp, theo lãnh thổ. Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản, cần đặc biệt lưu ý quy định về Tòa án nơi có bất động sản.
Sau khi bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành vẫn không tự nguyện bàn giao nhà thì chủ nhà có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành theo quy định.
Không nên tự ý áp dụng các biện pháp cưỡng ép để buộc người ở nhờ rời khỏi nhà.
Mặc dù chủ nhà có quyền yêu cầu trả lại nhà khi đủ điều kiện pháp luật, việc tự ý khóa cửa khiến người đang ở không thể tiếp cận tài sản, di chuyển đồ đạc ra ngoài, cắt điện nước nhằm gây sức ép hoặc tự ý vứt bỏ, chiếm giữ tài sản của người ở nhờ có thể làm phát sinh tranh chấp và trách nhiệm pháp lý riêng.
Tùy tính chất, mức độ và hậu quả, hành vi xâm phạm tài sản, sức khỏe hoặc quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có thể bị xem xét theo các quy định pháp luật tương ứng.
Chủ nhà cũng không nên tự ý phá khóa, di chuyển đồ đạc hoặc sử dụng vũ lực để lấy lại nhà. Nếu có nguy cơ mất an toàn hoặc xảy ra hành vi gây rối, đe dọa, chủ nhà nên liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hỗ trợ.
Cách xử lý an toàn là lập văn bản yêu cầu bàn giao, thương lượng, thu thập chứng cứ và khởi kiện khi cần thiết. Việc cưỡng chế bàn giao nhà phải được thực hiện theo đúng trình tự pháp luật, không phải bằng hành động tự xử của chủ nhà.
Theo Điều 496 và Điều 499 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên mượn có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản tài sản, trả lại tài sản đúng thời hạn và bồi thường thiệt hại nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản theo quy định.
Nếu người ở nhờ làm hư hỏng nhà, tự ý cải tạo gây thiệt hại hoặc không thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, chủ nhà cần ghi nhận hiện trạng, chụp ảnh, lập biên bản và thu thập chứng từ sửa chữa, khắc phục.
Đối với các khoản điện, nước hoặc chi phí sử dụng nhà, trách nhiệm thanh toán cần căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên và chứng cứ về nghĩa vụ thực tế. Không nên tự đặt ra khoản phạt hoặc yêu cầu bồi thường không có căn cứ.
Chủ nhà có thể yêu cầu giải quyết các nghĩa vụ liên quan trong quá trình thương lượng hoặc khởi kiện, nếu có đủ cơ sở pháp lý và chứng cứ chứng minh.
Tranh chấp đòi lại nhà từ người thân thường phức tạp vì các bên có quan hệ gia đình, nhiều thỏa thuận chỉ được xác lập bằng lời nói và việc sử dụng nhà có thể kéo dài nhiều năm.
Công ty Luật Trường Nhựt có thể hỗ trợ khách hàng trong phạm vi dịch vụ được thỏa thuận, bao gồm:
Tư vấn quyền đòi lại nhà theo Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở.
Rà soát giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng và thỏa thuận cho ở nhờ.
Soạn thảo thông báo yêu cầu bàn giao nhà, văn bản thương lượng hoặc biên bản thỏa thuận.
Tư vấn thu thập chứng cứ, đánh giá rủi ro và xây dựng phương án giải quyết tranh chấp.
Hỗ trợ chuẩn bị đơn khởi kiện, hồ sơ và tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định pháp luật.
Việc lựa chọn phương án phù hợp cần căn cứ vào giấy tờ nhà đất, thời hạn cho mượn, nội dung thỏa thuận và tình trạng thực tế của người đang ở trong nhà.
Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, đặc biệt Điều 158 về quyền sở hữu; các Điều 494, 496, 497 và 499 về hợp đồng mượn tài sản, nghĩa vụ của bên mượn và quyền đòi lại tài sản của bên cho mượn.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, đặc biệt Điều 180 về cho mượn, cho ở nhờ nhà ở và chấm dứt hợp đồng.
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15 và các văn bản có liên quan.
Các quy định pháp luật về thi hành án dân sự áp dụng đối với việc thi hành bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Kết luận: Khi cho người thân mượn nhà nhưng họ không chịu dọn đi, chủ nhà cần xác định căn cứ đòi lại nhà, gửi thông báo yêu cầu bàn giao và lưu giữ chứng cứ. Nếu không thể giải quyết bằng thương lượng, chủ nhà có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Không nên tự ý khóa cửa, cắt điện nước hoặc di chuyển tài sản của người ở nhờ vì những hành động này có thể khiến tranh chấp phát sinh thêm.
Công ty Luật Trường Nhựt sẵn sàng hỗ trợ tư vấn và xây dựng phương án pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ nhà trong quá trình đòi lại nhà đã cho mượn hoặc cho ở nhờ.
👉 LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Cám ơn bạn đã gửi đánh giá cho chúng tôi! Đánh giá của bạn sẻ giúp chúng tôi cải thiện chất lượng dịch vụ hơn nữa.
ĐÁNH GIÁ SẢN PHẨM